業主買日本樓市實錄 放租VS民宿邊樣回報高？

香港樓價長期高企難上車，花上300萬可能買到新界的小小蝸居，所以愈來愈多港人投資海外物業。日圓滙價近年徘徊在7算左右上落，日本物業成為投資新寵。目前持有3間日本物業的澳門業主劉先生，TOPick為大家一解海外買家投資日本物業市場心得(下文貨幣為港元)。

劉先生表示，去年11月透過東日日本物業顧問購入了3個物業，兩間位於大阪，一間位於京都。其中一個大阪單位位於心齋橋，以民宿形式出租。另外兩個單位位於民生住宅區，連租約買入，分別出租予兩對夫婦。

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睇好日本物業市場

劉先生把持有的澳門物業放售後，把資金轉移投資於日本物業上，全因澳門樓價高企：

澳門一個唐樓單位都要幾百萬，如果新樓甚至過千萬，單是車位也可能要200萬至400萬才成交。剛沽出澳門物業後再花幾百萬買回澳門樓，我覺得不太有意思，倒不如試試投資海外物業。

劉先生之前曾投資英國物業，但換來一肚氣收場：

試過買英國樓花，不過發展商管理層處理混亂，轉了兩次手仍未完工，結果爛尾。所以怕了在歐洲買樓花，覺得日本現樓有保證。

單位入市價

劉先生買入的大阪民宿單位位於心齋橋附近，260呎單位連裝修100萬元，附近有24小時營業的商店及食店，於今年2月正式開始出租民宿。

而另外兩個單位連租約買入，一間於大阪，一間於京都，都是位於住宅區，續租予兩對夫婦，每個單位買入價40萬至50萬元，每個單位每月租金淨收入約2,000多元，回報率介乎4.8%至6%。

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放租VS民宿

有買家在買入物業時，會考慮放租還是經營民宿。劉先生認為日本的租客文化令他很放心，態度友善也很「企理」，加上租客早已租住單位一段長時間，租務紀錄良好，所以就算沒有親身到現場睇樓，劉先生也很放心買入物業再續租予他們。

另外，租金方面可選擇每3月個或半年匯款一次，租務管理公司會附上電子表格，詳細列明租金收入、開支，發現有錯誤時更可半小時內更正。

劉先生買入大阪心齋橋單位時，原來已一早打算經營民宿，因為睇好大阪的旅遊業前景，而且樓價比東京低。雖然於日本經營民宿有風險，但劉先生抱持樂觀的態度：

唯一擔心住客會嘈、騷擾到其他住客，但暫時(由2月開業至今)未有接到投訴，情況尚算良好。

現時民宿每晚約300元房價，每月租20多日，扣除開支後與放租的回報率差不多。不過據知民宿剛開始營業時，慣用優惠價吸引住客，加上4、5月為日本旅遊旺季，相信租金有上調空間。

一旦遭投訴後無法經營民宿，他亦作了最壞打算，

最多就是不再出租民宿，變回一個普通住宅單位放租，不會蝕。

投資者揀盤心得

劉先生分享，買入日本樓多數「長揸」，因為在日本置業5年內出售，需繳交扣減支出後的30%利潤為資產增值稅，所以不會短炒。

另外，初入市時不建議買太貴的物業，可由40萬、50萬單位入手。劉先生指從投資者角度而言，假設有500萬元在手，情願買入10個50萬元的單位分別放租，總比投資單一貴價物業「化算」。

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